Kommt für viele die Frage: Was ist mein Haus in einiger Zeit noch wert?

Lage, Lage, Lage – je besser diese ist, umso höher die Miet- oder Immobilienpreise.Foto: Judith Ulbricht

Kelkheim (kez) – Gerade zu dem Zeitpunkt, da vom Vorstandsvorsitzenden der Frankfurter Immobilienbörse, Helmut Christmann, der Bericht über die wirtschaftliche Entwicklung der Bau- und Immobilienbranche 2022 auf den Markt kam, lief über die Presseagenturen die Meldung, dass die Immobilienpreise erstmals seit zwölf Jahren fallen und so stark wie seit 2007 nicht mehr gefallen seien. Wörtlich: „Nach Angaben des Statistischen Bundesamts sinken sie im vierten Quartal um durchschnittlich 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Doch die Situation für Kaufinteressierte und Häuslebauer bleibt weiterhin schwierig“. Inwieweit das auf Kelkheim, den Main-Taunus-Kreis und Frankfurt zutrifft, wird sich erst in den kommenden Wochen zeigen.

Helmut Christmann erwähnt die geopolitischen Entwicklungen des Jahres 2022 seit dem Ausbruch des Ukraine-Krieges. Schwankende Lieferketten und hohe Energie- und Rohstoffpreise hätten steigende Baukosten nach sich gezogen. Das sorgte im Herbst 2022 für historische Tiefstände bei den Konjunkturergebnissen für die Bau- und Immobilienbranche. Anfang 2023 sei eine leichte Entspannung zu beobachten – von einer Entwarnung kann aber keine Rede sein. Hinzu komme, dass mit einer hohen Inflation reale Vermögens- und Einkommensverluste einhergehen, die Auswirkungen auf die Investitionstätigkeiten haben. So ist das Preisniveau für Kaufimmobilien im IHK-Bezirk Frankfurt am Main im Frühjahr 2022 noch leicht gestiegen, stagnierte im weiteren Jahresverlauf jedoch weitestgehend, was realwirtschaftlich gleichbedeutend ist mit einer Preisreduktion. Nun die Information über die sinkenden Immobilienpreise – also die Frage: Wie wird sich 2023 alles weiterentwickeln?

Nachfrage eingebrochen

Immerhin gab es im ersten Halbjahr 2022 im Bezirk Frankfurt noch leichte Steigerungen, ab Herbst 2022 ist die Nachfrage in einigen Bereichen um bis zu 80 Prozent eingebrochen, was sich in wesentlich längeren Vermarktungszeiten und gesunkenen Verkaufszahlen widerspiegelte. Eine Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse zu Jahresbeginn 2023 zeigt, dass Kaufinteressierte verstärkt nach günstigeren Immobilien suchen und auf der Anbieterseite die Preiserwartungen zum Teil bereits reduziert wurden. Da zum einen die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen in den Kaufentscheidungen eine stärkere Rolle spielen und zum anderen Kaufinteressierte aufgrund der gestiegenen Bauzinsen Abstriche machen müssen, sind auch die Preise in diesem Segment gefallen. Laut den Expertinnen und Experten wurden auch verstärkt Preisverhandlungen geführt, wodurch die tatsächlichen Verkaufspreise zum Teil zwischen 20 und 30 Prozent unter den ursprünglichen Angebotspreisen in den Immobilienportalen lagen. Anders verhielt es sich beim Neubau: Aufgrund der Baukostensteigerungen konnten hier keine Preisabschläge vorgenommen werden, aber auch hier ist die Nachfrage deutlich zurückgegangen.

Die Quadratmeterpreise

Im Jahresschnitt 2022 bewegten sich die Quadratmeterpreise für Wiederverkäufe von Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main im Schwerpunkt in den Stadtrandlagen bei 3.800 Euro in Oberrad, bei 6.000 Euro in Bockenheim und bei 7.000 Euro pro Quadratmeter im Ostend. Im Hochtaunuskreis liegen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen im unteren Preissegment bei 1.000 Euro in Weilrod bis hin zu Höchstwerten von 7.000 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Im Main-Taunus-Kreis beginnen die Verkaufspreise von Bestandsimmobilien bei 1.400 Euro in Eppstein und betragen für gut ausgestattete Objekte in den begehrten Straßenzügen in Bad Soden 6.600 Euro pro Quadratmeter. Christmann weiter: „Die Preise für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften haben sich 2022 kaum verändert, weil insbesondere in dem Segment die Angebote stark rückläufig waren.“

Preisunterschiede

Aufgrund der durch die Folgen der Pandemie gestiegenen Nachfrage nach einer eigenen Immobilie mit Blick ins Grüne gab es in den ersten Monaten des Jahres 2022 zunächst leichte Preissteigerungen für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis. In den an Frankfurt quasi angrenzenden Städten wie Eschborn, Hofheim und Kelkheim werden in der Spitze Verkaufspreise zwischen 750.000 und 800.000 Euro erzielt. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und größere Doppelhaushälften liegen im Vordertaunus im Schwerpunkt zwischen 800.000 und 950.000 Euro und sind nach oben hin nicht limitiert. Deutlich niedrigere Kaufpreise zwischen 300.000 und 600.000 Euro pro Objekt werden in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt. In den letzten Monaten sind auch in diesem Segment die Kaufpreise zum Teil deutlich gesunken.

Die aktuell für den Eigentumsmarkt geltenden Rahmenbedingungen haben auch die Kaufpreise für Baugrundstücke für den Mietwohnungsbau stagnieren lassen. Die Preisspanne von Grundstücken reicht von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.600 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Im Vordertaunus liegt der Schwerpunkt bei rund 900 Euro, in den nicht ganz optimal angebundenen Städten im Umland werden Baugrundstücke im Schnitt zwischen 120 und 250 Euro pro Quadratmeter veräußert. Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit einer guten Verkehrs- und Bahnanbindung ist in den Landkreisen unverändert hoch. Aufgrund des Bevölkerungswachstums steigt der Bedarf nach beziehbarem Wohnraum für Fach- und Arbeitskräfte im IHK-Bezirk Frankfurt am Main. Daher appellieren die Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse an die Städte und Gemeinden in der Region, mehr Bauland für Wohnimmobilien auszuweisen und zu erschließen. Dieser Appell ist in Kelkheim schon lange angenommen. Bekannt ist, wie schwer sich die Kommunalpolitik hier in Kelheim damit tut.

Je dichter an Frankfurt, desto höher

Nun zu den Mieten. Hier heißt es bei Christmann: Analog zu den Entwicklungen in der Mainmetropole sind die Spitzen- und Schwerpunktmieten in den beiden Landkreisen moderat gestiegen, während sie in den weniger präferierten Lagen oder mit einer einfachen Ausstattung stabil geblieben sind. Dort beginnen die Mietpreise bei 5 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 8,50 Euro beziehungsweise 9 Euro pro Quadratmeter – im Spitzensegment werden unter anderem in Bad Soden, Königstein und Oberursel Mietpreise bis zu 16 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Schwerpunktmiete liegt in den Städten und Gemeinden des Hintertaunus aktuell im Schnitt bei rund 7,50 Euro. Mit zunehmender Nähe zu Frankfurt liegt die Schwerpunktmiete in Friedrichsdorf, Schwalbach, Steinbach und Sulzbach bei 10 Euro und in Bad Soden, Eschborn und Kronberg bei 12 Euro pro Quadratmeter.

Ausstattung und Lage sind wichtig

Je nach Ausstattung und Lage werden diese Preisspannen in einigen Stadtteilen sowie in ausgesuchten Einzelfällen deutlich überschritten.

Das interessiert natürlich vor allem Mieter, die händeringend eine bezahlbare Wohnung suchen. Andererseits wird sich mancher Hausbesitzer im Hinblick auf die fallenden Preise fragen: Wieviel ist meine Hütte heute noch wert? Und was kommt noch an energetischen Auflagen auf uns zu?



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