Oberhöchstadt (pu) – Die Stadtverordnetenversammlung beschloss am 13. Juni letzten Jahres, den seit 11. September 1982 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 207 „Friedensstraße“ für den Teilbereich, der sich auf die Grundstücke der Oberurseler Wohnungsgenossenschaft (OWG), Friedensstraße 2-20, bezieht, im Verfahren gemäß § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) als B-Plan der Innenentwicklung zu ändern (wir berichteten). Ausschlaggebend war der durch die Eigentümerin OWG an die Stadt herangetragene Wunsch, die fünf dortigen kleinen, in die Jahre gekommenen Mehrfamilienhäusern durch Neubauten zu ersetzen.
Inzwischen liegt nach letzten Nachjustierungen das finale Konzept der Wohnungsgesellschaft vor. Im nächsten Schritt soll das Parlament in seiner Sitzung am Donnerstag, 19. November grünes Licht für die 1. Änderung des B-Plans geben, damit im Anschluss die Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange auf den Weg gebracht werden kann. In Vorbereitung dessen wurden die Mitglieder des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (ASU) dieser Tage über den aktuellen Stand der Dinge informiert.
Vorbild für Kronberg
Sowohl von Seiten des Baudezernats um Ersten Stadtrat Robert Siedler als auch aus den Reihen der Stadtverordneten gab es ausdrückliches Lob für die detaillierte Arbeit der Architekten bereits in der Vorentwurfsphase. Die kommissarische stellvertretende Fraktionsvorsitzende der SPD, Andrea Poerschke, sprach hinsichtlich der geplanten Bebauung von einen „Vorbild für Kronberg, einem Beispiel, wie auch andere Baufelder ausgestattet werden können, und ich hoffe auf viele Kopien am Bahnhof oder Altkönigblick!“ Auch die wenigen Fragen aus den anderen Fraktionen konnten durch die Anwesenden der Oberurseler Wohnungsgesellschaft und des Stadtplanungsamts zufriedenstellend beantwortet werden, sodass der Ausschuss letztendlich eine einstimmige Empfehlung für das Bauprojekt gab. Die Änderung des Bebauungsplans verfolgt das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine bauliche Nachverdichtung zu schaffen.
Planung im Detail
Im Detail handelt es sich um eine Fläche von circa 4.884 Quadratmetern. Nach Information der Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG ist die Sanitär- und Elektroinstallation der zwischen 1928 und 1952 errichteten Wohnhäuser im südlichen Teil der Friedensstraße in die Jahre gekommen. Eine Sanierung rentiere sich wegen der maroden Bausubstanz sowie der nicht mehr zeitgemäßen Wohnungsgrundrisse nicht. Vielmehr sollen die alten Gebäude mit insgesamt 30 Wohnungen durch Neubau von vier Gebäudegruppen mit insgesamt 60 Wohneinheiten mit Tiefgarage und Unterkellerung der Gartenhäuser ersetzt werden. Im Zuge der weiteren Planung wurde der Geltungsbereich um die nördlich angrenzenden öffentlichen Flächen bis zur Straße „Am Kirchberg“ (L 3015), einschließlich der geplanten Tiefgaragenzufahrt, erweitert. Die im Eigentum der Stadt Kronberg im Taunus stehenden Flurstücke, die im Zuge der Feuerwehrbebauung von der OWG erworben wurden, wurden aus dem Geltungsbereich ausgeklammert.
12 sozial geförderte Wohnungen
Die Oberurseler Wohnungsgenossenschaft verpflichtet sich, 12 sozial geförderte Wohnungen zu schaffen. Die Stadt Kronberg erhält ein Benennungsrecht zur Belegung der Wohnungen. Entsprechend des vorrangigen Bedarfs in Kronberg werden sechs 2-Zimmer-Wohnungen, drei 3–Zimmer-Wohnungen und drei 4-Zimmer-Wohnungen angeboten. In Anlehnung an die kleinteilige Bebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite besteht eine Hausgruppe aus drei einzelnen Baukörpern mit 15 barrierefreien Wohnungen. Das Maß der baulichen Nutzung wird entsprechend der Planung mit einer GRZ von 0,4 mit einer Überschreitungsmöglichkeit durch die Tiefgarage, Stellplätze und Wege (sogenannte GRZ II) bis 0,8 sowie einer GFZ von 1,1 und III-Vollgeschossen festgesetzt. Zur Höhenbegrenzung der Baukörper werden maximal zulässige Traufhöhen von 9,50 Metern und maximal zulässige Gebäudehöhen von 12,50 Metern festgelegt. Die einzelnen Gebäude erhalten ein flachgeneigtes, im Bebauungsplan festgeschriebenes Satteldach. Um die Ablesbarkeit der einzelnen Baukörper zu unterstreichen, bekommt der verbindende Erschließungskern als untergeordnetes Bauteil ein Flachdach. Sowohl das flachgeneigte Satteldach als auch das entstehende Kellergeschoss sind dabei keine Vollgeschosse.
Gehwegverlegung
Aufgrund der Topographie mit dem nach Westen abfallenden Gelände wird die geplante Tiefgarage von der Straße „Am Kirchberg“ erschlossen. Um eine gute Einsehbarkeit der Tiefgaragenzufahrt zu ermöglichen, ist die Anbindung weitestgehend senkrecht an die innerörtliche Landesstraße vorgesehen. Dies bedingt, dass der vorhandene Gehweg, der sich derzeit direkt an der Grundstücksgrenze befindet und durch eine Grüninsel von der Fahrbahn getrennt wird, insbesondere zur Verkehrssicherheit für die Fußgänger verlegt werden muss. Vertragliche Vereinbarungen zur Herstellung des zu verlegenden Gehweges entlang der L 3015 sind deshalb notwendig.
Westlich an die Tiefgarage angeschlossen werden der Fahrradkeller und die Abstellräume. Der Bebauungsplan legt explizit die geplanten Geländehöhen fest, um zum einen zu gewährleisten, dass sich die Tiefgarage vollumfänglich im Gelände befindet, zum anderen, um das vollständige Herausragen des Kellergeschosses der rückwärtigen Gebäude lediglich talseitig zuzulassen, da sich dort die Nebeneingänge für die barrierefreie Zugänglichkeit der Fahrradabstellanlagen befinden. Diese Zugänge werden über einen wassergebundenen Weg erschlossen, der einen Anschluss an die Straße „Am Kirchberg“ erhält. Die Freiraumplanung sieht weiterhin eine Durchwegung des Baugebietes durch einen zentral zwischen den vorderen und rückwärtigen Gebäuden liegenden Fußweg vor. Dieser ermöglicht eine Anbindung an die Treppenhäuser und erschließt die zwischen den Hausgruppen liegenden Spiel-und Aufenthaltsräume.
50 Prozent gärtnerische Anlegung
Entsprechend der Freiraumplanung sind 50 Prozent der Grundstücksfreiflächen mit standortortgerechten und einheimischen Baum- und Gehölzarten gärtnerisch anzulegen. Dies entspricht nach Abzug aller Wege, oberirdischen Stellplätze und sonstigen befestigen Flächen wie die Mülltonnenabstellflächen in etwa dem verbleibenden Grünraum. Zur Eingrünung des Ortsrandes ist im Westen eine freiwachsende Wildstrauchhecke mit eingestreuten Baumpflanzungen vorgesehen. Die geplante Tiefgarage umfasst insgesamt 67 Stellplätze. Weitere 15 Stellplätze werden entlang der Friedensstraße auf dem Grundstück angeordnet und durch Baumstandorte gegliedert. Der Bebauungsplan legt fest, dass pro Wohneinheit 1,3 Stellplätze zu schaffen sind. Von der nach der Stellplatzsatzung möglichen Abweichung, wenn ein Mehr- oder Minderbedarf bei einem konkreten Vorhaben festzustellen ist, soll Gebrauch gemacht werden, da eine Erfüllung der in der Stellplatzsatzung der Stadt Kronberg geforderten zwei Stellplätzen pro Wohneinheit nicht dem Bedarf, der bei diesem Projekt im Vordergrund stehenden Schaffung von preisgedämpften und sozial gefördertem Wohnraum entspricht. Eine Minderung ist weiterhin aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung – der S-Bahnhaltepunkt Kronberg-Süd ist beispielsweise mit der Buslinie 261 in nur zwei Minuten, mit dem Fahrrad in circa fünf Minuten zu erreichen – vertretbar.
Neben den insgesamt geplanten rund 120 Fahrradabstellplätzen und der Bereitstellung von Elektroladestationen prüft die OWG derzeit außerdem die Bereitstellung von Mietfahrzeugen in Form von Carsharing, die allen Bewohnern zur Verfügung stehen sollen.