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Stadt stellt Pläne für Baufeld V am Bahnhof vor

Kronberg (pu) – Auf dem insgesamt zirka 1,2 Hektar großen „Bahnhofsquartier Baufeld V“ sollen, so die entsprechende Stadtverordnetenvorlage, 24 Eigentumswohnungen und 36 Mietwohnungen, davon die Hälfte geförderte Mietwohnungen, entstehen. Insgesamt sind bisher zirka 7.300 Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) Geschosswohnungsbau geplant. Die ebenfalls ins Auge gefassten Gewerbeflächen betragen etwa 1.200 Quadratmeter BGF.

Der Ruf nach „bezahlbarem Wohnraum“ ist laut und hinlänglich bekannt, doch nach Angaben von Erstem Stadtrat Jürgen Odszuck (parteilos) und Isabell Richter aus dem Fachbereich Stadtplanung ist Bezahlbarkeit von Wohnraum ein weitgehend undefinierter Begriff, sodass die Verwaltung in den vergangenen Wochen unter anderem Zahlen des hessischen, statistischen Landesamtes und den aktuellen Wohnungsmarktbericht der Industrie- und Handelskammer herangezogen hat, um den Begriff „mittleres und unteres Preissegment“ besser definieren zu können. Im Verlauf der jüngsten Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (ASU) gab Isabell Richter einen detaillierten Einblick in Überlegungen und die daraus resultierenden Pläne.

Mehr Single- und Seniorenhaushalte

Den einen oder anderen mag es verblüffen und wenig schlüssig erscheinen, doch auf der Grundlage einer Studie des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) wird nach den Worten Richters deutlich, dass generell, auch bei schrumpfenden Bevölkerungszahlen, der Bedarf an Wohnraum in Kronberg wächst, weil sich sowohl Gesellschaftsformen als auch die Ansprüche an den Wohnraum verändern. So nehmen beispielsweise Single- und Seniorenhaushalte bei abnehmender Tendenz der Mehrpersonenhaushalte zu. Dieser Entwicklung hinkt der Kronberger Wohnungsmarkt akut hinterher. Auffällig sei, so Richter, auch das strukturelle Defizit bei der Versorgung der einkommensschwachen Bevölkerungsschichten mit Wohnraum. Die zahlreich vorliegenden Anträge auf Sozialwohnungen bei der Stadt Kronberg könnten bereits zum jetzigen Zeitpunkt nicht befriedigt werden, ein Herausfallen aus der Bindung von knapp 30 Prozent der aktuell belegten geförderten Wohnungen bis 2017 sowie die aktuellen Flüchtlingsströme und die daraus resultierenden Folgen verschärften die prekäre Situation zusätzlich. Sie sieht dringenden Handlungsbedarf.

Dem aktuellen Wohnungsmarktbericht der IHK zufolge liegt in Kronberg der Preis für Eigentumswohnungen pro Quadratmeter im Neubau zurzeit bei 3.200 Euro, der einer Mietwohnung im Neubau bei 11 Euro pro Quadratmeter. Bei der Frage, wie teuer eine Wohnung sein darf, berücksichtigt die Stadtplanung, dass die monatliche Belastung maximal 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens umfassen sollte. Unter Ansatz des aktuellen Wohnungsmarktberichts kostet eine 60 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung derzeit etwa 192.000 Euro, der Mietpreis liegt bei 660 Euro Kaltmiete und 900 Euro Gesamtwohnkosten. Für einen „Otto Normalverbraucher“-Haushalt mit einem mittleren Einkommen hat dies zur Folge, dass allein für die Nettokaltmiete 35 Prozent des Einkommens benötigt werden, für die Gesamtwohnkosten etwa 45 Prozent.

Planerische Stellschrauben

Ohne ein zusätzliches Drehen an planerischen Stellschrauben wie etwa die bereits mehrfach von Erstem Stadtrat Jürgen Odszuck erwähnte Reduktion erforderlicher Stellplätze entsprechend des tatsächlichen Bedarfs bei Neubauten wird es folglich nicht stemmbar sein, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Stadt verweist in diesem Zusammenhang auf die direkte ÖPNV-Anbindung und die mögliche Nutzung von Car-Sharing. Nach Aussage der Stadt spielen außerdem das Verhältnis von Wohnfläche zu Zimmern und der Ausbaustandard eine entscheidende Rolle bei der Bildung des Quadratmeterpreises. Staatliche und städtische Subventionierungen seien weitere Aspekte. Ein sorgfältig ausgewählter Investor werde, so die Stadtplanung, gemeinnützig agieren und Förderprogramme abschöpfen. Seitens der Stadt könne durch den Preis des Baugrundstücks und der Festlegung des Wohnungsmixes eingegriffen werden.

Die Anzahl der entstehenden Wohneinheiten (WE) auf dem Baufeld V wird dagegen durch die Dichtevorgaben des regionalen Flächennutzungsplans geprägt. So sind im Einzugsbereich vorhandener und geplanter S- und U-Haltepunkte 45 bis 60 WE je Hektar Bruttobauland vorgesehen. Der Rahmenplan für das Bahnhofsquartier setzte für das Baufeld V zirka 60 WE an, jedoch wurde bei dessen Beschluss durch das Parlament im Juni 2012 noch der Anteil der großen Wohnungen für Familien mit Kindern höher angesetzt. Bei der nun avisierten Umsetzung soll die Anzahl der Wohneinheiten steigen, da man von kleineren Wohnungen ausgeht. Dennoch liegt den Berechnungen mometan ein Mittelwert von 60 Wohneinheiten zugrunde.

Nach Vorstellungen der Stadt soll der Anteil der neu zu schaffenden 1-Zimmer-Mietwohungen 30 Prozent betragen, für Zwei-Zimmer-Wohnungen 45 Prozent, 20 Prozent für Drei-Zimmer-Wohnungen sowie je fünf Prozent für Vier-Zimmer-Wohnungen und mehr als Vier-Zimmer-Wohnungen. Bei den Eigentumswohnungen sind es nach momentanem Stand der Dinge 55 Prozent Zwei-Zimmer-Wohnungen, 25 Prozent Ein-Zimmer-Wohnungen, 15 Prozent Drei-Zimmer-Wohnungen und 5 Prozent Vier-Zimmer-Wohnungen. Die Wohnungsgrößen werden mit bis 45 Quadratmeter bei Wohnungen für eine Person, bis 60 Quadratmeter bei Wohnungen für zwei Personen und 12 Quadratmeter für jede zusätzliche Person angegeben.

Wie Erster Stadtrat Jürgen Odszuck (parteilos) ausdrücklich erwähnte, spiegelt das Ergebnis dieses Wohnungsmixes ausschließlich die reine Bedarfsbetrachtung wider und wurde nicht anhand von politischen Zielsetzungen entwickelt. Man wolle mit diesem Vorschlag „Gesellschaftsschichten bedienen, die in den letzten 20 Jahren zu kurz gekommen sind“. Nun sei die Politik gefordert.

Doch die will, das hatte bereits zu Beginn der Sitzung stellvertretend für die große Koalition CDU-Stadtverbandsvorsitzender Reinhard Bardtke unmissverständlich klar gemacht, über die vorgelegten Pläne noch ein wenig länger beraten und deshalb wurde an diesem Abend auch noch nicht über diese Vorlage sowie die betreffend Schillergärten abgestimmt.

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