Kronberg (pu) – Mit einer 17-stimmigen Mehrheit bei elf Gegenstimmen und einer Enthaltung beschloss die Stadtverordnetenversammlung zum einen die Anordnung der Umlegung nach §§ 45 ff. Baugesetzbuch (BauGB) in den Geltungsbereichen der in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne Nr. 157 „Am Auernberg“ und Nr. 158 „Am Kronberger Hang“ und beauftragte den Magistrat, die jeweilige Umlegung nach Anhörung der betroffenen Grundstückseigentümer einzuleiten und die Umlegungsverfahren als Umlegungsstelle der Stadt durchzuführen.
Ein zweiter Beschluss war notwendig, um die Entscheidung über den Ankauf von Grundstücken in den jeweiligen Geltungsbereichen bis maximal zu den von den Sachverständigen Soot ermittelten Grundstückswerten auf den Magistrat zu übertragen, sofern dies nicht bereits gemäß der Hauptsatzung der Stadt Kronberg im Taunus vorgesehen ist und Haushaltsmittel zur Verfügung stehen.
Im dritten Schritt ging es darum, die Entscheidung über die Ausübung von Vorkaufsrechten bezüglich der Grundstücke in den beiden Geltungsbereichen auf den Magistrat zu übertragen.
Last not least beschloss die Stadtverordnetenversammlung, zur Deckung der Mittel für die Ausübung von Vorkaufsrechten sowie zum Ankauf der Grundstücke die in den Nachtragshaushalt 2025 für den Erwerb des Hotel Posthauses vorgesehenen Mittel zu verwenden und dafür den Sperrvermerk aufzuheben. Eine Anrechnung auf die im Haushaltsplan 2026 eingestellten Mittel ist vorzusehen, sodass in Summe keine zusätzlichen Mittel bereitgestellt werden.
Rückblende und Begründung
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 18. April 2024 mit Vorlagennummer 5228/2024 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 157 „Am Auernberg“ sowie Nr. 158 „Am Kronberger Hang“ genehmigt. Zur Verwirklichung der in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne Nr. 157 „Am Auernberg“ sowie Nr. 158 „Am Kronberger Hang“ ist laut Erstem Stadtrat Heiko Wolf (parteilos) die Durchführung jeweils eines Bodenordnungsverfahrens erforderlich. Daher sei es notwendig, jeweils eine Umlegung für die jeweiligen Plangebiete nach § 46 Absatz 1 BauGB in Verbindung mit § 45 Absatz 1 BauGB anzuordnen. Zur Erschließung und Umgestaltung der Bebauungsplangebiete seien die Grundstücke im jeweiligen Umlegungsgebiet so neu zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Eine privatrechtliche Neuordnung der Grundstücksverhältnisse entsprechend den Festsetzungen der sich in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne sei auf Grund der jeweilig vorliegenden, heterogenen Eigentumsstruktur nicht zu erwarten.
Gemäß § 46 BauGB ist nach Information des Kronberger Baudezernenten jeweilig eine Umlegung von der Gemeinde (Stadtverordnetenversammlung) anzuordnen und durchzuführen, wenn sie zur Verwirklichung des jeweiligen Bebauungsplanes erforderlich ist. In den beiden vorliegenden Fällen sei dies zu bejahen. Grundsätzlich müsse sich der räumliche Geltungsbereich der Umlegung innerhalb des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes befinden. Zum Zeitpunkt der Anordnung sei eine parzellenscharfe Darstellung nicht erforderlich. Der exakte Gebietsumring erfolge bei der späteren Einleitung des Umlegungsverfahrens.
„Für das Gebiet ‚Am Kronberger Hang‘ entspricht der räumliche Geltungsbereich der Umlegung dem Geltungsbereich des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans (Umlegungsgebiet). Für das Gebiet „Am Auernberg“ beschränkt sich der räumliche Geltungsbereich der Umlegung (Umlegungsgebiet) auf das als Gewerbeflächen vorgesehene Gebiet innerhalb des Geltungsbereichs des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans“, unterstrich Wolf.
Nach Anordnung der jeweiligen Umlegung durch die Stadtverordnetenversammlung ist demnach der nächste Schritt die Anhörung der Eigentümer und danach die Einleitung der jeweiligen Umlegung gemäß § 47 BauGB durch den Magistrat. Dadurch soll die frühzeitige Einbindung der Eigentümer in die Vorbereitung des jeweiligen Umlegungsverfahrens erreicht werden. Im Rahmen der geplanten Eigentümergespräche ist laut Erstem Stadtrat vorgesehen, dass die Stadt unter anderem den verkaufswilligen Eigentümern einen Ankauf ihrer Fläche anbietet. Ziel der Stadt sei es, durch den Ankauf der Grundstücke eine bestmögliche Steuerungsmöglichkeit für die zukünftige Entwicklung der Gewerbeflächen von der Umlegung bis hin zur späteren Vergabe der Grundstücke an Gewerbebetriebe zu ermöglichen.
„Gerade vor dem Hintergrund der für die Stadt Kronberg nur wenigen verfügbaren Flächen ist es wichtig, Entscheidungen als Stadt wesentlich mitbestimmen zu können. Der Ankauf soll hierbei maximal zu dem von den Sachverständigen Soot in seinen Wertgutachten fest gestellten Quadratmeterpreisen als Bauerwartungsland erfolgen (Kronberger Hang, je nach Belastung mit Leitungsrechten zu 80 Euro/Quadratmeter; 115 Euro/Quadratmeter sowie 120 Euro/Quadratmeter) und „Am Auernberg“ zu 85 Euro/Quadratmeter. Für den Ankauf der Grundstücke „Am Auernberg“ gilt abweichend vom Umlegungsgebiet der Geltungsbereich des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes.
Hiermit besteht die Möglichkeit die im Umlegungsgebiet nur zum Teil betroffenen Grundstücke als gesamte Parzelle zu erwerben, sodass hierdurch beispielsweise zusätzliche Vermessungs- und Teilungskosten entfallen können. Im zu ermittelnden Ankaufpreis werden die unterschiedlichen Grundstückswerte entsprechend berücksichtigt“, erläuterte der Erste Stadtrat. Gemäß § 3 Absatz (3) Ziffer 3) der Hauptsatzung der Stadt entscheidet die Stadtverordnetenversammlung über den Ankauf von Grundstücken, sofern der Wert des Grundstückes über einen Betrag von 100.000 Euro liegt. Innerhalb der beiden Geltungsbereiche befinden sich Wolf zufolge circa 21 Grundstücke am „Kronberger Hang“ und circa 20 Grundstücke „Am Auernberg“, welche nicht im Eigentum der Stadt sind. Die Grundstücksgrößen lägen regelmäßig über 1.000 Quadratmeter. Damit fällt nahezu jedes Grundstücksgeschäft in die Zuständigkeit der Stadtverordnetenversammlung. Vor dem Hintergrund der langen Gremienlaufzeiten und um als Verwaltung in den beiden vorliegenden klar definierten Fällen handlungsfähig zu bleiben, galt es daher den Magistrat zu ermächtigen, Flächen innerhalb der Geltungsbereiche maximal zum jeweils in den Wertgutachten der Sachverständigen Soot festgelegten Preis zu erwerben.
§ 24 (1) Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ermöglicht der Stadt Vorkaufsrechte mit Einleitung der Umlegung auszuüben. Mit dieser Ausübung soll die Durchführung der jeweiligen Maßnahme „Umlegungsverfahren“ erleichtert und unterstützt werden, so zum Beispiel, dass mit der Ausübung der Vorkaufsrechte der Umfang für Geldausgleiche für Minderzuteilung verringert wird. Gemäß § 3 Absatz (3) Ziffer 4) der Hauptsatzung der Stadt entscheidet die Stadtverordnetenversammlung über die Ausübung von Vorkaufsrechten, sofern der Kaufpreis des einzelnen Grundstückes über einen Betrag von 100.000 Euro liegt. Ebenfalls gilt es hier durch die Ermächtigung des Magistrats zur Ausübung von Vorkaufsrechten innerhalb der definierten Umlegungsgebiete die Handlungsfähigkeit der Verwaltung insbesondere vor dem Hintergrund der langen Gremienlaufzeiten zu ermöglichen
Die Käufer-Due-Diligence führte dem Ersten Stadtrat zufolge zum Ergebnis, dass der aufgerufene Kaufpreis für das Hotel Posthaus zu hoch erschien. Mangels Bereitschaft der Verkäufer sich auf erneute Kaufpreisverhandlungen einzulassen, wurde in der Folge die Kaufbereitschaft der Stadt aufgegeben. Die im zweiten Nachtrag des Haushaltes 2025 vorgesehenen Mittel werden daher nicht ausgeschöpft werden.
Vor dem Hintergrund, dass die Verwaltung möglichst schon mit Beginn des Jahres handlungsfähig sein sollte, aber ein genehmigter Haushalt erfahrungsgemäß erst im zweiten Quartal 2026 vorliegt, sollen die für den Erwerb des Posthauses vorgesehenen Mittel zur Deckung von Grundstücksankäufen inklusive Vorkaufsrechten, herangezogen werden. „Dies soll unter Anrechnung der im Haushaltsplan 2026 angemeldeten Mittel erfolgen, so dass hier tatsächlich keine zusätzlichen Mittel veranschlagt werden“, so Wolf abschließend.