Kronberg (pu) – Nachdem der aktuelle Entwurfsstand zur überarbeiteten Machbarkeitsstudie für die Entwicklung des Baufeldes V im Quartier am Bahnhof in der letzten Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (ASU) ausführlich vorgestellt wurde, werden heute Abend die Stadtverordneten grünes Licht für deren Kenntnisnahme geben. Auf dieser Grundlage können mögliche Stellschrauben für eine wohnbauliche Entwicklung des Baufeldes V diskutiert werden.
Begründung
Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 20. Juli (DS-Nr.:5191/2023) wurde die Machbarkeitsstudie der Bauland-Offensive Hessen vom August 2019 zur wohnbaulichen Entwicklung des Baufeldes V aktualisiert. Aufgrund der engen Zeitschiene ist das momentan vorliegende Dokument als Vorabzug zu verstehen. Die Endredaktion wird in Kürze vorliegen und sodann an die Stadtverordneten weitergegeben.
Ein wesentlicher Unterschied in der aktuellen Betrachtung im Vergleich zur Machbarkeitsstudie von 2019 liegt in der Annahme, dass die Flächen durch den noch zu gründenden Eigenbetrieb der Stadt entwickelt werden sollen. In der aktuellen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist als Grundstückspreis der aktuelle Bodenrichtwert angenommen worden. Die Machbarkeitsstudie von 2019 ging von einer Entwicklung durch einen Investor als Ergebnis einer Konzeptvergabe aus. Die Flächen sollten damals zu einem geringen Erbbaurechtszins als Erbbaugrundstücke vergeben werden.
Zusammenfassend wurde die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Hinblick auf folgende Kriterien aktualisiert:
- Vergabe des Grundstückes nicht mehr an einen Investor, sondern an den noch zu gründenden „Eigenbetrieb Wohnen“
- Eingang sämtlicher vorliegenden Bodengutachten der vergangenen Jahre sowie die aktuell vorliegende abfalltechnische Untersuchung und Kostenschätzung für die Bodenentsorgung
- Neuordnungswerte des Grundstückes entsprechend der Bodenrichtwertkarte (990 Euro pro Quadratmeter)
- Herstellungskosten entsprechend der Baukostenentwicklung
- Kapitalmarktkosten entsprechend der Zinsentwicklung
- Förderbedingungen im sozialen Wohnungsbau
- Definition Parameter bezahlbarer Wohnraum in Kronberg (im Mittel für alle Haushaltstypen 7,93 Euro pro Quadratmeter für niedrige Einkommen im Vergleich zu 6,80 Euro pro Quadratmeter 2018, 9,50 Euro pro Quadratmeter für mittlere Einkommen im Vergleich zu 8,15 Euro pro Quadratmeter 2018, 10 Euro für „gedämpften“ Wohnraum im Vergleich zu 9 Euro 2018.
Das zu Grunde liegende städtebauliche Konzept mit den Kennwerten zur Anzahl der Wohneinheiten, Größe der Wohnungen und die Verteilung der Preisstaffelung wurden nicht verändert. So wird bei der Verteilung weiterhin von 40 Prozent sozial gefördertem Wohnraum, mit der Aufteilung 20 Prozent für niedrige Einkommen und 20 Prozent für mittlere Einkommen, und von 60 Prozent bezahlbarem Wohnraum mit „gedämpftem“ Mietpreis ausgegangen. Dabei wird dem Stadtverordnetenbeschluss vom 7. Dezember 2017 (DS-Nr. 5099/2017) entsprechend ein Mietpreis von nicht mehr als 10 Euro pro Quadratmeter zu Grunde gelegt.
Aktualisiertes Ergebnis
Die Machbarkeitsstudie kommt zu dem Ergebnis, dass sich das Bauvorhaben unter den vorgenannten Rahmenbedingungen nur mit einer negativen Eigenkapitalrendite (-0,13 Prozent) abbilden lässt. Insbesondere der Anteil an Wohnungen mit gedämpftem Mietpreis stellt sich hierbei, aufgrund der fehlenden öffentlichen Förderung bei der Finanzierung und des geringen Ertrags, problematisch dar.
Um eine positive Rendite zu erwirtschaften, muss vor allem aufgrund der anhaltenden hohen Baukostenentwicklung und der höheren Zinsen eine Anpassung der Rahmenbedingungen erfolgen.
Mögliche Stellschrauben können dabei zum Beispiel ein geringerer Anteil von Wohnungen mit gedämpftem Mietpreis, eine Erhöhung des Mietpreises im gedämpften Sektor, ein höheres Angebot geförderter Wohnungen oder auch die Schaffung eines gewissen Angebots an Wohnungen zu Marktpreisen sein. Letztlich wird es Anpassungen aus einer Kombination unterschiedlicher Faktoren geben müssen, die im Weiteren zu untersuchen sind.
Insgesamt bildet die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung die derzeitige Marktlage ab, die sich im Laufe der Jahre ändern kann. In die Berechnungen eingeflossen sind auch Kosten für die Bodenentsorgung und den erhöhten Gründungsaufwand. Allerdings wird darauf hingewiesen, dass es sich zum jetzigen Zeitpunkt der Planung nur um eine Annäherung des Gründungsaufwandes handeln kann, der in einer objektbezogenen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung konkretisiert werden muss.