Kronberg (pu) – Am Sonntag, 15. März, entscheiden die wahlberechtigten Kronberger Bürger an der Kommunalwahlurne über die zukünftige Zusammensetzung ihrer Stadtverordnetenversammlung.
Weichenstellung
Am heutigen Parlamentsabend ist die 2021 gewählte Volksvertretung ein letztes Mal in ihrer fünfjährigen Legislaturperiode gefordert, Weichen für die Zukunft der Burgstadt zu stellen.
Unter anderem steht die frühzeitige Beteiligung nach Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 157 „Am Auernberg“ auf der Tagesordnung. Eine Entscheidung, der die einheimischen Gewerbetreibenden, die schon längere Zeit an ihre Raumkapazitätsgrenzen gekommen sind und deshalb händeringend auf der Suche nach geeigneteren Standorten in ihrer geliebten Heimatstadt sind, ebenso mit Spannung entgegensehen wie Unternehmen, die eine Ansiedlung in der Burgstadt in Erwägung ziehen und mangels vorhandener Flächen bisher keine Chance dazu hatten.
Vor zwei Jahren hatte eine Parlamentsmehrheit mit den Stimmen von CDU, SPD, Unabhängiger Bürgergemeinschaft (UBG) und Teilen der FDP im Prinzip den Weg für die erste Schaffung von Gewerbeflächen seit einem Vierteljahrhundert freigemacht und damit die Tür einen Spalt weit aufgestoßen.
Im weiteren Verlauf des Verfahrens ist nunmehr die Stadtverordnetenversammlung auf Magistrats-Vorschlag gefordert, dem Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 157 „Am Auernberg“ zuzustimmen.
Auf dieser Grundlage wird die frühzeitige Beteiligung sowohl der Öffentlichkeit als auch die der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
In einem zweiten Schritt reduziert die Stadtverordnetenversammlung den Geltungsbereich gegenüber dem Aufstellungsbeschluss und begrenzt ihn wie folgt: Gemarkung Kronberg, Flur 12, Flurstücke Nr.: 8/1; 8/2; 9/2; 9/3; 9/4; 10/1; 10/2; 61/1 und teilweise die Flurstücke 1/1; 1/2; 2; 3; 4; 11; 12/1; 12/2; 12/3; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 63.
Nach Lage der Dinge (Empfehlungen der Mitglieder des Bauausschusses) werden vermutlich die Vertreter von CDU, SPD und UBG für den Beschluss stimmen bei sicheren Gegenstimmen der Fraktionen von Bündnis90/Die Grünen und der Wählergemeinschaft „Kronberg für die Bürger“ (KfB). Der Vertreter der FDP stimmte mit „Nein“. Damit zeichnet sich ein ähnliches Szenario bei der anstehenden Entscheidung ab wie im April 2024, als die Liberalen teils für einen Beschluss votierten und teils dagegen.
Antragsbegründung des Magistrats
Im Rahmen der gefassten Beschlüsse zur Neuschaffung von Gewerbeflächen (DS 5228/2024) wurde auf Grundlage der im April 2025 beschlossenen städtebaulichen Rahmenplanung „Gewerbe Kronberg Süd“ (Drucksache 5295/2025) der Vorentwurf für das Bebauungsplanverfahren Nr. 157 „Am Auernberg“ ausgearbeitet. Dieser leitet sich im Wesentlichen aus den im städtebaulichen Rahmenplan definierten Zielen und Leitlinien und dem daraus exemplarisch erstellten städtebaulichen Entwurf (Vertiefungsbereich 1) ab. Zu den darin formulierten städtebaulichen Leitlinien zählen unter anderem die Akzentuierung der Stadteingänge mit Hochpunkten, die bauliche Höhenabfolge des Gebietes, die Ausbildung sichtbarer Raumkanten, die Einbindung des Gebietes in den umgebenden Bestand sowie die Gestaltung der Freiflächen. Daneben wurden Nutzungsprofile möglicher Branchen abgeleitet und den Baufeldern zugeordnet. Neben der Ableitung dieser städtebaulichen Leitlinien dienten die exemplarischen Entwürfe als Grundlage für die Erstellung der Gutachten für Verkehr und Klima. Die daraus resultierenden Erkenntnisse und Hinweise konnten in die Vorentwurfsplanungen und Festsetzungen integriert werden.
Erschließung und Verkehr
Zur Entlastung der bereits angespannten Verkehrssituation bei geschlossenen Bahnschranken wird die bestehende nördliche Zufahrt an den bestehenden Knotenpunkt beim Accenture-Campus verlegt – in Ergänzung dazu der Ausbau des bisherigen Knotenpunkts zu einem vierarmigen Verkehrsknoten. Des Weiteren ist die künftige Landesstraßenanbindung an die bestehende Straße „Am Auernberg“ über eine neue Verbindungsstraße vorgesehen. Die heutige Zufahrt bleibt für den Fuß- und Radverkehr sowie als Feuerwehr- und Notzufahrt erhalten, wird jedoch für den allgemeinen Kfz-Verkehr durch beispielsweise Poller gesperrt.
Die Regionalparkroute wird nördlich der Baufelder ebenfalls über den neuen Knotenpunkt geführt. Dadurch entsteht eine attraktive Fuß- und Radwegeverbindung entlang des Naturraums. Gleichzeitig kann das Queren der Landesstraße L 3015 für Fußgänger sowie Radfahrende deutlich sicherer gestaltet werden. Durch die Nähe zum S-Bahn-Haltepunkt Kronberg Süd und die gute Anbindung an das Fuß- und Radwegenetz ist der Standort insgesamt sehr gut an den Umweltverbund angebunden.
Nutzungen
Im Plangebiet sind Gewerbebetriebe aller Art grundsätzlich zulässig. Zur Sicherung der städtebaulichen und gestalterischen Qualität des Stadteingangsbereiches werden in den Teilbereichen 1a/1b sowie 2 Handwerksbetriebe sowie Betriebe des produzierenden Gewerbes ausgeschlossen. Diese Einschränkungen begründen sich zum einen aus der hohen Sichtbarkeit und Fernwirkung der Gebäude im Stadteingangsbereich, die erhöhte Anforderungen an die bauliche Qualität stellen, und zum anderen aus den bestehenden topografischen Höhenunterschieden mit starkem Gefälle in diesem Bereich. Für den östlich gelegenen, topografisch weniger bewegten Teilbereich 3 sind dagegen Handwerksbetriebe und produzierendes Gewerbe, beispielsweise für lokale Unternehmen, zulässig.
Grundflächenzahl (GRZ)
Für die Baugebiete wird eine einheitliche GRZ von 0,6 festgesetzt. Diese stellt den Kompromiss zwischen einer ausreichenden Ausnutzung der Baufelder bei gleichzeitiger Würdigung einer notwendigen Gestaltung der Freiflächen zur Vernetzung und Gestaltung attraktiver und klimaaktiver Freiräume dar. In Teilen begründet sich diese auch aus den Hinweisen des Klimagutachtens. Die GRZ bleibt damit deutlich unter dem in der BauNVO angegebenem Orientierungswert für Gewerbegebiete von 0,8 zurück.
Geschossigkeit und Höhen
Das Konzept sieht eine abgestufte Höhenentwicklung vor. Das Grundstück unmittelbar an der Landesstraße nutzt die tieferliegende Topografie des Grundstückes und setzt zur Adressbildung und Akzentuierung des Stadteingangs in diesem Bereich den Hochpunkt für das Gebiet. In Richtung Südosten wird die zulässige Geschossigkeit beziehungsweise Höhe reduziert und stellt damit einen verträglichen Übergang zum Landschaftsraum und zu den angrenzenden Freiflächen sicher. Für die beiden in Richtung Landesstraße gelegenen Baufelder 1a und 2 wird die maximale Zulässigkeit von vier Geschossen (maximal 15 Meter) festgesetzt. Für einen kleineren, an der geplanten Kreuzung gelegenen Teilbereich (1b) werden als Pendant zur gegenüberliegenden Accenture Bebauung und Akzentuierung des Stadteingangs maximal sechs Geschosse (22 Meter) als zulässig festgesetzt. Durch das tieferliegende Gelände erfolgt dennoch eine harmonische Höhenanpassung an die Bestandsbebauung des Auernbergs. Im östlichen Baufeld 3 wird die maximal zulässige Geschosshöhe auf zwei Geschosse (8 Meter) reduziert. Nach den Worten des Ersten Stadtrats Heiko Wolf (parteilos) ist die Geschosszahl für mögliche Produktionsgebäude oder handwerkliche Betriebe „gut geeignet“. Hin zum Naturraum könne gleichzeitig so eine durchlässige Raumkante in reduzierter Höhe sichergestellt werden.
Baugrenzen
In den topografisch bewegten Baufeldern 1 und 2, die sichtbar die Stadteingangsbereiche markieren, orientieren sich die Baugrenzen an den bestehenden sowie den neuen Straßenräumen. Da ein Ausbau der Landesstraße aufgrund des vorhandenen Bahnübergangs nicht möglich ist, wird für das Baufeld 1 die straßenbaurechtlich einzuhaltende anbaufreie Zone zur Landesstraße mit der Baugrenze bewusst um fünf Meter überschritten. Hiermit kann der Stadteingangsbereich in seiner stadträumlichen Funktion stärker betont werden. Eine weitergehende Abstimmung mit Hessen Mobil ist hierzu vorgesehen. Die Grundstücksgrößen in den Baufeldern 1 und 2 eignen sich insbesondere für Gebäude aus dem Dienstleistungssektor. Das Baufeld 3 hingegen ermöglicht aufgrund seiner zusammenhängenden Fläche auch größere Baukörper. Gebäudelängen von bis zu 75 Metern sind zulässig.
Private und öffentliche Freiflächen
Als zentralen Bestandteil der städtebaulichen Rahmenplanung wird die Schaffung qualitätsvoller Freiräume mit hoher Aufenthaltsqualität sowie ökologischer Funktion für Beschäftigte und Besucher vorgegeben. Als öffentliche Grün- und Freiraumelemente verläuft östlich des Baugebiets die Regionalparkroute, zwischen den Baufeldern 2 und 3 entsteht zudem eine zentrale öffentliche Grünfläche mit Aufenthaltsfunktion. Entlang der Bestandsstraße „Am Auernberg“ wird das Parken neu organisiert und durch neu gestaltetes Straßenbegleitgrün im Zuge der weiteren Straßenplanungen konkretisiert. Die privaten Grundstücksfreiflächen, die nicht bebaut werden, sind nach den Vorgaben des Vorentwurfes zu begrünen und mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Im Übergang zum Landschaftsraum sind Vorgaben für Baumpflanzungen entlang der Regionalparkroute vorgesehen. Darüber hinaus wird der nach BauNVO zu den Nachbargrundstücken einzuhaltende seitliche Grenzabstand auf fünf Meter erhöht. Hierdurch entsteht zwischen den Baukörpern ein mindestens zehn Meter breiter, zusammenhängender Grün- und Freiraumkorridor, der zur Durchlüftung des Gebietes und der Umgebung beiträgt und zugleich zu einer höheren Gestaltungsqualität der privaten Freiräume führt. Ergänzend sind extensive Dachbegrünungen vorgesehen, die mit Photovoltaikanlagen kombiniert werden können. Auf diese Weise werden ökologische und energetische Zielsetzungen miteinander verbunden und die nachhaltige Entwicklung des Plangebietes unterstützt.
Gutachterliche Hinweise
Die zur Bewertung des vorgelegten Planungsentwurfs durchgeführte Klimaanalyse lässt im Planungsumfeld keine gravierenden klimaökologischen Negativeffekte erwarten, die einer Realisierung grundsätzlich entgegenstehen. Unvermeidbare strömungsdynamische Veränderungen führen in der nächstgelegenen Bestandsbebauung zu keinen nennenswerten Beeinträchtigungen der nächtlichen Kaltluftbewegungen und der thermischen / bioklimatischen Umgebungsbedingungen. In Baufeld 3 könnte hiernach sogar eine höhere bauliche Dichte realisiert werden.
Die aus den Entwürfen abgeleiteten Bruttogeschossflächen (BGF) wurden der Verkehrsprognose zukünftiger MIV-Anteile zu Grunde gelegt. Die prognostizierten Mehrbelastungen durch den potenziellen MIV ergeben mit dem Ausbau des Knotenpunktes in alle Richtungen eine gute Verkehrsqualität (B) am Knotenpunkt Am Schanzenfeld/Campus Kronberg. Für den Knotenpunkt L 3005 Frankfurter Straße/Schwalbacher Straße/Am Schanzenfeld („Sodener Stock“) wird weiterhin die Verkehrsqualität (D) prognostiziert, sodass dieser noch als leistungsfähig gilt. Mit der Entnahme der in Teilen wertigen Grünstrukturen werden auf Grundlage der im November 2025 abgeschlossenen faunistischen Kartierungen artenschutzrechtliche Ausgleichmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) notwendig, die im Vorgriff der Umsetzung des Bebauungsplanes realisiert werden müssen. Eine artenschutzrechtliche Überwindung des Eingriffs ist durch die Aufwertung von Flächen im angrenzenden Landschaftsraum mit der Neuanlage und dauerhaften Aufwertung und Pflege bestehender Flächen grundsätzlich möglich. Ein erster Entwurf des Ausgleichskonzepts befindet sich derzeit in Abstimmung mit den Gutachtern und beteiligten Behörden und wird bis zum Entwurfsstand finalisiert.
Laufendes Umlegungsverfahren
In der Dezember-Parlamentssitzung beschloss die Stadtverordnetenversammlung mit einer 17-stimmigen Mehrheit bei elf Gegenstimmen und einer Enthaltung die Anordnung der Umlegung nach §§ 45 ff. Baugesetzbuch (BauGB) in den Geltungsbereichen der in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne Nr. 157 „Am Auernberg“ und Nr. 158 „Am Kronberger Hang“ (siehe weiteren Bericht in dieser Ausgabe) und beauftragte den Magistrat, die jeweilige Umlegung nach Anhörung der betroffenen Grundstückseigentümer einzuleiten und die Umlegungsverfahren als Umlegungsstelle der Stadt durchzuführen.
Für das Gebiet „Am Auernberg“ beschränkt sich der räumliche Geltungsbereich der Umlegung (Umlegungsgebiet) auf das als Gewerbeflächen vorgesehene Gebiet innerhalb des Geltungsbereichs des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans.
Ziel der Stadt sei es, durch den Ankauf der Grundstücke eine bestmögliche Steuerungsmöglichkeit für die zukünftige Entwicklung der Gewerbeflächen von der Umlegung bis hin zur späteren Vergabe der Grundstücke an Gewerbebetriebe zu ermöglichen. „Gerade vor dem Hintergrund der für die Stadt Kronberg nur wenigen verfügbaren Flächen ist es wichtig, Entscheidungen als Stadt wesentlich mitbestimmen zu können“, unterstreicht in diesem Zusammenhang Erster Stadtrat Heiko Wolf.
Mietpreis-Beispiel
In der jüngsten Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (ASU) lenkte Sandra Poschmann (Leiterin des Fachbereichs Stadtentwicklung und Umwelt) den Blick der Gremienmitglieder auf ein Rechenbeispiel. Die Reduzierung der Geschossfläche von sechs auf vier Geschosse (1b) bedeute ein Minus von 1.200 Quadratmetern Bruttogeschossfläche. Bliebe eine Nutzungsfläche (NUF) von 840 Quadratmetern. Das ergäbe bei einer Mindestmiete von 11 Euro pro Quadratmetern 9.240 Euro im Monat, 110.880 Euro im Jahr, auf 20 Jahre 2.217.600 Euro.
Bei einer Maximalmiete von 14,50 Euro (Mieten gemäß IHK-Gewerbemarktbericht 2025 für Kronberg): 12.180 Euro im Monat, 146.160 Euro im Jahr, 2.923.200 auf 20 Jahre.
Perspektive oder nicht?
Im Mittelpunkt der gerade erst wenige Monate zurückliegenden Haushaltsberatungen stand eine deutliche Verschärfung der finanziellen Lage der Stadt Kronberg im Vergleich zu 2024. Zusätzlich aufschrecken ließ das niedrigste prognostizierte Gewerbesteueraufkommen für 2026 seit 2015 (Stand Dezember 2025). Dies ist teils der aktuell allgemein schwierigen wirtschaftlichen Situation, teils der Abwanderung einzelner Betriebe geschuldet. Die Ankündigung der Firma Procter & Gamble, Kronberg zu verlassen, ist ein weiterer Beleg. Angesichts offenkundig nach wie vor fehlender finaler Aussage des amerikanischen Unternehmens zum künftigen Umgang mit dem Areal wäre es schlichtweg fahrlässig von der Politik, einzig auf Flächen zu spekulieren, die unter Umständen am Ende, etwa wegen Verbleib von Anlagen (beispielsweise chemische Anlagen), überhaupt nicht zur Verfügung stehen.
Die Gewerbesteuer macht seit Jahren mit mehr als der Hälfte schlichtweg die größte Einnahmequelle der Stadt Kronberg aus. Das resultiert unter anderem auch aus der hohen Zahl der bereitgestellten Arbeitsplätze. Nach dem Statusreport der Wirtschaftsförderung und einer vorliegenden Machbarkeitsstudie von 2023 ergibt sich gleichbleibend eine Nachfrage von rund 35.000 Quadratmetern Gewerbefläche allein durch heimische Unternehmen und Gewerbebetriebe.
Traditionell zählen Handwerksbetriebe zu den tragenden Säulen in der Burgstadt. Aller Heimatverbundenheit zum Trotz sieht ein Teil der aktuell die Geschicke ihrer Betriebe leitenden Generation mangels Expansionsmöglichkeiten jedoch seit vielen Jahren mit bangem Blick in die Zukunft; diesen existenzbedrohenden Sorgen wurde in vielfacher Weise Gehör verschafft.
Ein „Ja“ der Lokalpolitik für den Magistratsantrag wäre ein klares Signal zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Kronberg, dem gesehenen Handlungsbedarf – künftig das Gewerbe in Kronberg fördern zu wollen und sich vorausschauend auf Veränderungen einzustellen – tatsächlich Taten folgen zu lassen statt „auf den letzten Drücker die schon geöffnete Tür wieder zuzuwerfen.“
Die negativen Auswirkungen auf die städtischen Finanzen wären vorprogrammiert. Mal ganz abgesehen davon, dass es nach Aussage von Erstem Stadtrat Heiko Wolf hinsichtlich des neuen Regionalen Flächennutzungsplans „für Kronberg für mindestens zehn Jahre die letzte Chance ist, Gewerbeflächen zu entwickeln.“