Oberhöchstadt (pu) – Vor über zwei Jahren fasste die Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG (OWG) als Eigentümerin von fünf kleinen, in die Jahre gekommenen, Mehrfamilienhäusern in der Friedensstraße 2-20 nach eigenen Angaben den Entschluss, diese durch Neubauten zu ersetzen.
Vor diesem Hintergrund stellte die Genossenschaft bereits vor etwa einem Jahr Pläne ihres Vorhabens im Kronberger Magistrat vor, der allerdings erheblichen Optimierungsbedarf sah. Erster Stadtrat Robert Siedler (parteilos) setzte im Anschluss auch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt (ASU) davon in Kenntnis und sprach von einem gestalterisch ansprechenden Entwurf mit jedoch sehr massiver Bebauung. „Das ist noch nicht der Weisheit letzter Schluss“, fasste der Baudezernent damals zusammen.
Im Anschluss fanden eine ganze Reihe Abstimmungsgespräche statt, die in einer neuerlichen Vorstellung des städtebaulichen Konzepts für die geplante Bebauung in der Friedensstraße im Magistrat durch die Genossenschaft am 19. November letzten Jahres mündeten. In der aktuellen Sitzungsrunde sind die zuständigen Gremien gefordert, sich mit dem Vorhaben zu befassen und dieses Mal scheinen die Chancen auf Realisierung rosig zu stehen. Nach Aussage von Baudezernent Siedler signalisierte jüngst der Oberhöchstädter Ortsbeirat bereits grünes Licht, gleiches Bild im jüngsten Bauausschuss, dessen Mitglieder ebenfalls eine einstimmige Empfehlung abgaben.
Vorhaben im Detail
Im Detail handelt es sich um eine Fläche von circa 4.884 Quadratmetern im Eigentum der Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG, nach deren Angaben die Sanitär- und Elektroinstallation der fünf zwischen 1928 und 1952 errichteten Wohnhäuser im südlichen Teil der Friedensstraße in die Jahre gekommen ist. Eine Sanierung rentiere sich wegen der maroden Bausubstanz sowie der nicht mehr zeitgemäßen Wohnungsgrundrisse nicht. „Das ist technisch und wirtschaftlich einfach nicht mehr vertretbar“, unterstrich OWG-Prokurist Thomas Schultheis, der die Pläne im ASU vorstellte. Vielmehr sollen die alten Gebäude mit insgesamt 30 Wohnungen durch Neubau mit 60 Wohneinheiten (drei Vollgeschosse) mit Tiefgarage und Unterkellerung der Gartenhäuser ersetzt werden. Beim ersten Konzept vor einem Jahr waren zu wenig vorgesehene Stellplätze einer der Kritikpunkte gewesen.
Bezahlbarem Wohnraum verpflichtet
Nach Information der OWG wurden die Mieter über das Vorhaben informiert, inzwischen sei nur noch ein kleiner Teil der Wohnungen bewohnt. Der endgültige Zeitplan und die Gestaltung des Neubauprojekts sind noch offen, in jedem Fall zielt die Genossenschaft an diesem Standort auch künftig auf die Verwirklichung erschwinglicher Einzelmieten. „Wir fühlen uns als Genossenschaft für bezahlbaren Wohnraum verpflichtet“, stellte Schultheis heraus.
Der durchschnittliche Mietpreis aller durch die OWG vermieteten Wohnungen liege aktuell bei circa 6,20 Euro pro Quadratmeter. Für die Neubebauung sei frei finanziert eine Nettokaltmiete von 10,91 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Dabei werde ein reduzierter Bodenwert angenommen und für die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung würden lediglich die Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung angesetzt. Darüber hinaus hat der Bauherr sich bereit erklärt, mindestens ein Sechstel der Wohnungen als sozial geförderten Wohnungsbau zu verwirklichen und der Stadt Kronberg entsprechende Belegrechte einzuräumen.
Zwölf Baukörper
Das geplante Neubaukonzept sieht eine dreigeschossige Bebauung von insgesamt vier Häusergruppen bestehend aus jeweils drei einzelnen Baukörpern vor, welche über einen gemeinsamen Erschließungskern barrierefrei erschlossen werden sollen. Entlang der Friedensstraße nimmt die als zwölf einzelne Baukörper wahrgenommene Bebauung die kleinteilige Bebauung der gegenüberliegenden Seite auf. Die Gebäude erhalten ein flach geneigtes, nicht ausgebautes Satteldach. Die Grundflächenzahl (GRZ) liegt für die geplante Bebauung bei 0,39, die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt bei 1,07. Gemäß Baunutzungsverordnung sind laut Beschlussvorlage in einem reinen beziehungsweise allgemeinen Wohngebiet eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 zulässig. Die erforderlichen Stellplätze werden in erster Linie über eine Tiefgarage mit momentan geplanten 62 Plätzen, welche über die L3015 (Am Kirchberg) auf Höhe der Feuerwehr Kronberg Oberhöchstadt erschlossen wird, untergebracht. Circa 15 Stellplätze werden entlang der Friedensstraße als ebenerdige Stellplätze angeordnet. Aufgrund der Tiefgarage können insbesondere im rückwärtigen Bereich der Bebauung großzügige Freiflächen mit Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden.
Drei-Seiten-Hof-Situation
Thomas Schultheis sprach in diesem Zusammenhang die geplante Drei-Seiten-Hof-Situation mit dörflichem Charakter an, die Fassadengestaltung der zwölf Baukörper der vier Gebäude soll aus Attraktivitätsgründen farblich vielfältig sein. Die Rede ist insgesamt von einer aufgelockerten und architektonisch ansprechenden Bauweise mit einem Wohnungsgrößen-Mix, wobei beispielsweise die Drei-Zimmer-Wohnungen nicht bei 85 bis 90 Quadratmetern liegen, sondern bei 70 Quadratmetern. „Das reicht bei einem guten Grundriss!“ Jedem Giebel wurde ein weiterer Giebel entgegengestellt.
Stellschrauben
Sämtliche Parteien und Wählergemeinschaften nahmen das vorliegende Konzept positiv auf, durch die Bank wurde jedoch der Wunsch geäußert, den Mietpreis nach Möglichkeit noch unter 10 Euro zu senken. Eine der Stellschrauben wäre die Verringerung von Stellplätzen zugunsten Car Sharing, ÖPNV-Nutzung, Fahrrädern und Rollern. CDU-Stadtverordneter Prof. Dr. Helfried Moosbrugger brachte es auf den Punkt: „Man sollte alles ausnutzen, was die Kosten senken würde!“
Zur Sprache kam am Ausschussabend auch kurz, ob das Neubauvorhaben die Pläne der benachbarten Freiwilligen Feuerwehr tangieren, die Umkleidekabinen aus der Fahrzeughalle herauszuverlagern. „Ich glaube, dass wir die Umorganisation ohne Benutzung des OWG-Geländes schaffen!“, gab der Erste Stadtrat seine Einschätzung der Situation nach den bisherigen Gesprächen mit allen Beteiligten wieder.
Planungsrechtliche Voraussetzung
Für den Bereich existiert der seit 11. September 1982 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 207 „Friedensstraße“. Um die geplante Neubebauung zu verwirklichen, ist eine Änderung des Bebauungsplanes für einen Teilbereich gemäß § 2 (1) Baugesetzbuch in Verbindung mit § 1 (8) erforderlich. Dazu müsste die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung am Donnerstag, 13. Juni ihren Segen geben, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Nachverdichtung zu schaffen. Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Baugesetzbuch aufgestellt werden. Weiteres Vorgehen: Im weiteren Verfahren soll geprüft werden, ob die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 207 auf den gesamten Geltungsbereich ausgedehnt werden kann, da sich gegebenenfalls auch in den rückwärtigen Bereichen der Grundstücke Friedensstraße 22-30 Nachverdichtungspotenziale ergeben könnten.
