In das Bauvorhaben Klein kommt wieder Bewegung

Kronberg (pu) – Vor mittlerweile fast fünf Jahren wurde öffentlich, dass die mit ihrem Stammhaus im Ortskern in der Limburger Straße angesiedelte Metzgerfamilie Klein
sich mit Erweiterungsplänen trägt (wir berichteten). Eine Zeitlang stand das Bauvorhaben mehrfach auf der Tagesordnung der zuständigen Gremien. Zum einen wird angesichts erreichter Kapazitätsgrenzen angestrebt, den Betrieb den steigenden Anforderungen an eine moderne Produktion Rechnung tragend zu erweitern, zum anderen ist die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit cirka 20 Wohnungen auf dem benachbarten, aktuell als Parkfläche genutzten, Grundstück zur Deckung des Bedarfs an Kleinwohnungen geplant. Da die Umsetzung des Bauvorhabens mit den engen Festsetzungen des seit 1995 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 211 „Am Henker“ im Bereich Gemarkung Oberhöchstadt, Flur 17, Flurstücke 145/16, 15, 16/1, 17/2 und 20/19, insbesondere mit den Ausnutzungskennziffern nicht vereinbar
war
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wurde am 8. November 2018 im beschleunigten Verfahren der Innenentwicklung eine Änderung des Bebauungsplans beschlossen. Dennoch waren danach keinerlei Bautätigkeiten in Sicht. Nunmehr kommt Bewegung in die Angelegenheit.

Wiederum in den Gremien

In ihrer jüngsten Sitzung berieten die Mitglieder des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (ASU) über die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wegen einer ersten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 211 „Am Henker“; Flur 17, Flurstück 145/16, 15 16/1, 17/2, 20/19 sowie Flurstück 177/9 in der Gemarkung Oberhöchststadt als Vorbereitung zur Stadtverordnetenversammlung, die nach der Empfehlung des Magistrats in ihrer Sitzung am Donnerstag, 16. Dezember über den überarbeiteten Entwurf entscheidet.

In Teilbereich 1 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für betriebliche Erweiterungen aufgrund von erforderlichen Umstrukturierungen des ansässigen Metzgereibetriebs Klein sowie eine wohnbauliche Nachverdichtung mit cirka 20 Wohneinheiten geschaffen werden. In Teilbereich 2 soll auf der Brachfläche des ehemaligen Spielplatzes am Pfarrer-Müller-Weg Wohnbebauung ermöglicht werden.

Konflikte

Die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der sonstigen Träger öffentlichen Belange ist notwendig, weil nach Aussage von Erstem Stadtrat Robert Siedler (parteilos) durch Änderungen Konflikte beendet werden sollen. Demnach seien im Zuge der öffentlichen Auslegung im Frühjahr 2019 in der Hauptsache seitens des Fachbereichs Ländlicher Raum des Hochtaunuskreises und des Immissionsschutzes des Landesbetrieb Landwirtschaft Hessen (LLH) umwelt- und immissionsrechtliche Bedenken aufgrund zu erwartender Geruchsbelastung durch die sich südlich an Teilbereich 1 anschließende landwirtschaftliche Hofstelle (Sodener Straße 10) vorgebracht worden. Diese hätten im Widerspruch der zuvor durchgeführten „Immissionsprognose Gerüche“ des Büros Müller-BBM GmbH gestanden. In der weiteren Abstimmung mit der Unteren Immissionsschutzbehörde und auf Grundlage eines ergänzenden Gutachtens wurden die zu erwartenden Geruchseinwirkungen von der Unteren Immissionsschutzbehörde in Absprache mit dem Umweltministerium des Landes Hessen weiterhin als ein unüberwindbarer Nutzungskonflikt für den bestehenden Planentwurf vorgebracht.

Im weiteren Verfahren mussten daher zur Überwindung dieser Konflikte auf Grundlage der eingegangenen Stellungnahmen Lösungsmöglichkeiten erarbeitet, das heißt, Bebauungsplanunterlagen angepasst und Festsetzungen ergänzt werden.

Wesentliche Änderungen gegenüber der ersten Offenlage aufgrund eingegangener Stellungnahmen, Teilbereich 1 – Überwindung immissionsrechtlicher Konflikte (Geruchswirkungen): Der landwirtschaftliche Betrieb Hildmann plant, die immissionslastige Großviehtierhaltung nahezu vollständig in den Außenbereich von Oberhöchstadt zu verlagern. Sowohl die Baugenehmigung (seit 9/2021) für die Errichtung einer landwirtschaftlichen Lagerhalle mit Stallgebäude als auch eine gutachterliche Stellungnahme zur veränderten Immissionssituation für das Plangebiet liegen demnach vor. Hierauf aufbauend wird der Bebauungsplan um die bedingte Zulässigkeit von festgesetzten baulichen Nutzungen ergänzt. Eine Errichtung der Wohnbebauung in Teilbereich 1 ist damit erst zulässig, wenn die erlaubten Geruchsimmissionsgrenzwerte für die mit Tierhaltung verbundenen Aktivitäten des landwirtschaftlichen Betriebs (Sodener Straße 10) nachweislich durch eine dauerhafte Verringerung der zulässigen Anzahl an Tieren eingehalten werden können.

Städtebaulicher Vertrag

Durch einen städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Kronberg und den betroffenen Parteien soll sichergestellt werden, dass die bestehende Baugenehmigung des landwirtschaftlichen Betriebes künftig nicht mehr voll ausgeschöpft werden darf. Abstimmungen zum städtebaulichen Vertrag sind laut Siedler bereits erfolgt und werden bis zum Satzungsbeschluss finalisiert.

Kein Dorf-, sondern Mischgebiet

Mit der Verlagerung des an Teilbereich 1 nachbarlich ansässigen landwirtschaftlichen Betriebs werden für den Teilbereich 1 die Voraussetzungen eines Dorfgebietes nicht mehr erfüllt. Entsprechend der geplanten Nutzungsmischung von Wohnen und Gewerbe wird die Gebietskategorie in Mischgebiet angepasst. Baurechtlich ergeben sich in Bezug auf Baudichten oder Lärmgrenzwerten keine neuen Vorgaben und damit keine Änderungen.

Erhöhung des Grünanteils und Verbesserung des Ortsbildes: Sowohl zur Erhöhung klimatischer Gunstwirkungen als auch des innerörtlichen Grünanteils mit Verbesserungen des Ortsbildes der Ortsmitte wird eine Begrünung einzelner Fassadenteile neu festgesetzt. Unter anderem können damit Teile der südlichen Mauerseite des Garagendecks eingegrünt und visuell aufgewertet werden. Auf den Freiflächen sowie der Dachflächen des Garagendecks werden, entsprechend der Möglichkeiten, die Vorgaben für die Anzahl der zu pflanzenden Bäume und Sträucher nochmals genauer quantifiziert und verortet.

Teilbereich 2 – Ergänzung eines Gewässerrandstreifens: Unmittelbar an der Geltungsbereichsgrenze tritt der bis hierhin verrohrte Hohwiesenbach wieder an die Oberfläche und fließt in einer eingefassten Betonrinne weiter in Richtung Süden. Ergänzend zum Überschwemmungsbereich wird ein vom Gewässer zur Baugrenze einzuhaltender 5 Meter breiter Gewässerrandstreifen (Innenbereich) nach den Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) und des Hessischen Wasserschutzgesetzes (HWG) in der Planzeichnung nachrichtlich aufgenommen.

Anpassen von Pflanzgeboten: Im Ufernahbereich wird zur Etablierung standortangepasster Gehölzarten eine Fläche zum „Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ festgesetzt. Bestehende Gehölze sind dabei zu erhalten. Des Weiteren wird Fassadenbegrünung verpflichtend festgesetzt.



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