Oberursel (js). Der Immobilienmarkt bleibt heiß, aber er kocht nicht über. Wohl spricht der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Immobilienwerte, Lothar Hecker, bei der Vorlage des Immobilienmarktberichts 2020 von einer „unguten Entwicklung“, und Bürgermeister Hans-Georg Brum nennt die rasante Preisentwicklung im Wohnsektor ein „großes Problem“, ein Ende der Aufwärtsspirale sehen beide gleichwohl nicht. „Wir liegen einfach zu hoch“, sagt Lothar Hecker, „die Schere klappt immer weiter auf“. Für so „Normalverdiener“ sei die Grenze längst überschritten, die Wohnraumsuche wird bei immer mehr Menschen zu einem großen Problem. Ob im Kauf- oder im Mietsektor.
Zwei Zahlen verdeutlichen das in besonderem Maße. Die Kurve der Preisentwicklung bei Wohnbauland zeigt weiter nach oben, um sieben Prozent ist der Preis für Baulandflächen 2019 gegenüber dem Vorjahr gestiegen, gleiches gilt für Neubau-Eigentumswohnungen. Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Bauland liegt laut Hecker inzwischen bei knapp 1190 Euro, im Jahr 2004 waren es noch 570 Euro. Nicht mehr drin in der aktuellen Tabelle ist der Wert von 1998, seitdem sind die Baulandpreise um 160 Prozent gestiegen. Bei den Eigentumswohnungen im Neubau liegt der Durchschnittspreis inzwischen bei 5550 Euro pro Quadratmeter. Die Kosten für den Tiefgaragenplatz und die Kaufnebenkosten sind da noch nicht mit drin.
Wohnungsangebot „überschaubar“
Der Jahresbericht des Gutachterausschusses, der bei der Stadt angesiedelt ist, basiert auf der Auswertung von 548 Transaktionen, etwas weniger als im Jahr zuvor. Das spiegelt sich im Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt (232 Millionen Euro), in den beiden Vorjahren 2018 (254 Millionen Euro) und 2017 (293 Millionen Euro) war dies wesentlich mehr. Auch der Flächenumsatz an unbebauten Grundstücken war 2019 sehr gering, bei den aktuellen Rahmenbedingungen prognostiziert der Ausschuss einen weiteren Anstieg der Preise. Auch der Corona-Stillstand stelle „nur eine kleine Marktstörung dar“, trotz fallender Verkaufszahlen liegen die Preise auf dem Niveau des Vorjahrs. Das aktuelle Angebot an Wohnimmobilien nennt Lothar Hecker „sehr überschaubar“, obwohl sich an zahlreichen Stellen im Stadtgebiet Baukräne drehen und heftig am 1000-Wohnungen-Programm gearbeitet wird, das sich die Rathaus-Koalition aus CDU und SPD bis 2021 auf die Fahnen geschrieben hat. Die Investition in „Betongold“ lohnt sich weiterhin, konstatiert der Gutachterausschuss. Jedenfalls so lange nicht an der Zinsschraube gedreht wird, dürften die Preise weiter steigen. Bemerkenswert aus Sicht des Experten Hecker ist die weiter stark ansteigende Anzahl der Überlassungen und Schenkungsverträge. Maßgeblich für die Bodenrichtwerte, die alle zwei Jahre neu festgelegt werden und nur eine Richtschnur für Bodenpreise darstellen, sind die Preise für unbebaute Grundstücke. Sie wurden zu Jahresbeginn neu bestimmt, Lothar Hecker hat eine „erhebliche Steigerung“ notiert. In Oberursel gibt es 222 klein-parzellierte Zonen. Bei Vertragsabschlüssen liegen die erzielten Preise in der Regel über den Richwerten. Alle Werte stehen digital zu Verfügung, einzusehen unter www.geoportal.hessen.de
Oberursel ist beliebt, Oberursel ist attraktiv für potenzielle Neubürger und für Alteingesessene und vor allem für Bauträger eine lukrative Spielwiese. Toplagen sind weiterhin die Wohngebiete im Umfeld der Altkönigstraße und der Oberhöchstadter Straße sowie im Maasgrund und im Eichwäldchen. An der Kronberger Straße wurden Top-Preise schon im Bieterverfahren für die Grundstücke bezahlt, im vergangenen Jahr lag der maximale Quadratmeterpreis in Oberursel bei 1813 Euro. Wer um die Jahrtausendwende in Wohnbauland investiert hat, kann satte Gewinne einstreichen, beim Gewerbeboden liegt er noch im Minus, obwohl dort ein leichter Preisanstieg zu verzeichnen ist. Neben den oben genannten Spitzenlagen gibt es in Oberursel einige „gute Lagen“ in fast allen Ortsteilen. Auch dort ist der Mittelwert bei den Grundstückspreisen erstmals auf über 1000 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Als teuerstes Objekt ist im vergangenen Jahr ein freistehendes Einfamilienhaus für 2,35 Millionen Euro verkauft worden. Das hebt den Mittelwert auf über eine Million Euro in dieser Kategorie. Die teuerste Doppelhaushälfte stand mit 1,3 Millionen Euro zu Buche, das teuerste Reihenhaus mit über einer Million Euro. Bei einer Eigentumswohnung wurde ein Kaufpreis von 1,24 Millionen Euro erzielt, die günstigste wechselte für 65 000 Euro den Besitzer. Gute Geschäfte lassen sich auch mit Weiterverkauf von Wohneigentum im Bestand machen, selbst für Wohnungen aus den 70er-, 80er- und 90er- Jahren sind die Quadratmeterpreise im Mittel auf rund 3500 Euro gestiegen.