Oberursel (js). Das Mantra ist das gleiche wie im Vorjahr: Der Immobilienmarkt bleibt heiß, aber er kocht nicht über. Noch nicht, mahnten aber erneut bei der Vorlage des Immobilienmarktberichts 2019 der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Immobilienwerte, Lothar Hecker, und Bürgermeister Hans-Georg Brum. Eine dringend notwendige Maßnahme sei die Bereitstellung von mehr Bauland und die Intensivierung der Bautätigkeit. Damit überhaupt noch Wohnungen auf den Markt kommen, die sich „Normalverdiener“ leisten könnten. Schon jetzt fokussiere sich beim Kauf die Nachfrage auf Bestands-immobilien, im Neubaubereich sei die Grenze für jene Normalverdiener längst überschritten. Der Durchschnittspreis für den Quadratmeter liegt in diesem Segment bei knapp 5200 Euro, der Wiederkaufswert hat mit 3280 Euro bereits fast den Neubauwert von 2013 erreicht. Stellplatzkosten, Maklerkosten und Grunderwerbssteuer kommen jeweils hinzu.
Der Jahresbericht des Gutachterausschusses, der bei der Stadt angesiedelt ist, basiert auf der Auswertung von 561 Transaktionen auf dem Immobilienmarkt. Er zeigt die gestiegenen Preise für Wohnbauflächen und die Neubaupreise für Wohnungseigentum und listet mit über 100 verkauften Neubauwohnungen im vergangenen Jahr so viele wie noch nie. Nur diesem Umstand sei der nur geringfügig gestiegene Durchschnittspreis geschuldet, so Hecker. Mit einem Umsatz von 110 Millionen Euro wurde in diesem Bereich aber ein absoluter Höchstwert verbucht. Die Investition in „Betongold“ aber lohnt sich weiterhin. So lange nicht an der Zinsschraube gedreht werde, „werden die Immobilienpreise in Oberursel weiter bei allen Wohnimmobilien steigen“, fasst der Gutachter einen Kernsatz zusammen. Mit rund 254 Millionen Euro wurde nach 2017 der zweithöchste Umsatz aller Zeiten erzielt. Bemerkenswert ist bei den Transaktionen, dass die Anzahl der Erb- und Schenkungsverträge deutlich zugenommen hat, die Steuerfreibeträge dafür werden nicht den Immobilienpreisen angepasst.
Stichwort Wiederverkaufswert: Ein Beispiel mag die exorbitante Preissteigerung auf dem Wohnungsmarkt verdeutlichen. Unter den Transaktionen vom Vorjahr befindet sich ein Reihenhaus im Camp King. Im Jahr 2003 wurde es für 410 000 Euro auf den Markt gebracht, im vergangenen Jahr wechselte es für knapp 750 000 Euro den Besitzer. Normale Hitze inzwischen, die teuerste Eigentumswohnung in Oberursel ging 2018 für 1,185 Millionen Euro weg. Das teuerste Reihenhaus kostete 880 000 Euro, bei den Doppelhaushälften wurden Preise bis 1,1 Millionen Euro erzielt, das lukrativste Objekt, ein freistehendes Einfamilienhaus, steht mit knapp über zwei Millionen Euro in der Bilanz. Die Durchschnittswerte liegen entsprechend bei 340 000 Euro (Wohnung), 620 000 Euro (Reihenhaus), 660 000 Euro (Doppelhaushälfte) und 870 000 Euro (Einfamilienhaus).
Die Baulandpreisentwicklung zeigt weiterhin eine fast lineare Kurve, seit 2004 hat sich der Quadratmeterpreis (Durchschnittswert) verdoppelt. Allein von 2017 auf 2018 registrierte der Gutachterausschuss eine Wertsteigerung um 7,5 Prozent, der Mittelwert von 1108 Euro pro Quadratmeter bestätigt Heckers Fazit: „Unter 1000 Euro läuft nichts mehr.“ Mit nur noch 18 000 Quadratmetern wurde allerdings auch deutlich weniger Bauland als im Durchschnitt der vergangenen sechs Jahre verkauft. Dies beeinflusst das Preisniveau natürlich nach oben, der Trend geht daher immer stärker zur Eigentumswohnung. Dies wiederum wirkt sich auf die Mietpreisentwicklung aus, Tendenz deutlich steigend. Eine Kaltmiete von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter für neue Wohnungen ist inzwischen üblich.
Der Zins bestimmt den Markt
Oberursel ist beliebt, Oberursel ist attraktiv für potenzielle Neubürger wie für die Alteingesessenen und natürlich für die Bauträger. Sehr schön im neuesten Immobilienbericht Grafiken zum Wohnungs- und Baukostenindex, die über ein Bild von einem Teilbereich des Camp King gelegt sind. Es wird deutlich, dass die Kurven für den Preis von Neubauten sowie den Wiederverkauf und Neubau extrem steigen, der Baukosten-Index für Wohngebäude aber in einer moderaten Kurve verläuft. Die Baukosten sind demnach nicht die Schlüsselzahl für den enormen Preisanstieg, wie gerne kolportiert werde, so Fachmann Lothar Hecker, nur die Geldpolitik und der Zins bestimmten den Markt. Die Bauträger nehmen, was sie an Bauland bekommen können, ein Risiko gehen sie nicht ein. Beim Gewerbebauland kann die Stadt besser steuern, in diesem Bereich gibt es auch aufgrund der großen Konkurrenz im Umland keine exorbitante Preisentwicklung.
