Der Main-Taunus-Kreis wächst. Das geht aus dem aktuellen Wohnungsmarktbericht 2020/21 der Frankfurter Immobilienbörse hervor. Trotz der Auswirkungen der Corona-Pandemie ist die Baudynamik im IHK-Bezirk im Jahr 2020 mit rund 6.000 genehmigten und 6.000 fertiggestellten Wohnungen über dem langjährigen Durchschnitt. Das bedeutet gegenüber dem Wert aus 2019 ein Plus von 500 Genehmigungen und 800 Fertigstellungen. Insbesondere in Frankfurt am Main und im Hochtaunuskreis war eine deutlich stärkere Bautätigkeit zu beobachten, während im Main-Taunus-Kreis beide Indikatoren eine rückläufige Tendenz aufwiesen. In den kommenden Monaten ist aufgrund der aktuellen Knappheit auf dem Rohstoffmarkt, der Lieferkettenproblematik und der Zunahme des Fachkräftemangels in der Bauwirtschaft allgemein mit einer sinkenden Baudynamik zu rechnen.
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften
Im Main-Taunus-Kreis beginnen die Verkaufspreise von Bestandsimmobilien bei 1.200 Euro in Eppstein und betragen für gut ausgestattete Objekte in den begehrten Straßenzügen in Hofheim 6.000 Euro und in Bad Soden 6.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für Spitzenimmobilien im Neubau können die Preise auch hier noch deutlich höher ausfallen. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei den am Rande des IHK-Bezirks gelegenen Städten und Gemeinden bei 1.400 Euro, in Steinbach und Schwalbach bei rund 3.200 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Auch in den Landkreisen sind die Preise für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften sowohl im Wiederverkaufs- als auch im Neubausegment gestiegen. Die niedrigsten Verkaufspreise für Bestandsimmobilien werden in den hinteren Taunusstädten mit Werten um und zum Teil unter 200.000 Euro erzielt. In Eschborn, Hofheim und Kelkheim werden in der Spitze Verkaufspreise zwischen 750.000 und 800.000 Euro erzielt. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. Neben dem baulichen Zustand sind die Preise stark von der Größe und der Lage der Immobilie abhängig. Im Neubausegment sowie in den Spitzenlagen können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften daher auch deutlich höhere Preise erzielt werden.
Einfamilienhäuser und größere Doppelhaushälften
Sowohl bei den kleineren Objekten als auch bei den größeren Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften sind in den vergangenen Monaten die Preise für Bestandsimmobilien und im Neubau gestiegen In den an Frankfurt angrenzenden Städten wie Bad Homburg, Bad Soden, Hofheim, Kronberg oder Oberursel starten die Verkaufspreise bei 440.000 Euro. Für Spitzenimmobilien werden hier vereinzelt Beträge im Millionenbereich vereinbart. Im Schwerpunkt können in den Städten des Vordertaunus Kaufpreise zwischen 850.000 und 900.000 Euro pro Objekt erzielt werden und sind nach oben hin nicht limitiert.
Analog zu den Entwicklungen in der Mainmetropole sind die Mieten in den beiden Landkreisen bei den Spitzenmieten und im Schwerpunkt moderat gestiegen, während sie in den weniger präferierten Lagen oder mit einer einfachen Ausstattung stabil geblieben sind. Dort beginnen die Mietpreise bei 5 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 8,50 beziehungsweise 9 Euro pro Quadratmeter – im Spitzensegment werden unter anderem in Bad Homburg, Oberursel und Königstein Mietpreise von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Schwerpunktmiete liegt in den Städten und Gemeinden des Hintertaunus aktuell im Schnitt bei rund 7,50 Euro. Mit zunehmender Nähe zu Frankfurt liegt die Schwerpunktmiete in Friedrichsdorf, Steinbach, Schwalbach und Sulzbach bei 10 Euro und in Bad Soden, Hofheim und Kronberg bei 12 Euro pro Quadratmeter. Für Kelkheim werden im Schnitt 10,50 Euro pro Quadratmeter fällig. Je nach Ausstattung und Lage werden diese Preisspannen in einigen Stadtteilen sowie in ausgesuchten Einzelfällen deutlich überschritten.
Fazit
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist eine Region mit einer hohen Wirtschaftskraft und Lebensqualität. Zudem punkten Frankfurt, der Hochtaunus- und der Main-Taunus-Kreis mit einem guten Freizeit-, Kultur- und Naherholungsangebot. Auch nach dem Ende der Pandemie bleibt der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ein attraktiver Wirtschaftsstandort und wird weiterhin Unternehmen und Fachkräfte anziehen.
Zwischen 2011 und 2020 ist die Zahl der Einwohner in Frankfurt am Main um 12,9 Prozent, im Hochtaunuskreis um 4,5 Prozent und im Main-Taunus-Kreis um 6,4 Prozent gestiegen. Mit dieser Wachstumsdynamik konnte die Bautätigkeit nicht mithalten. Die Zahl der neuen Haushalte übersteigt die Fertigstellungszahlen von Wohnungen in einigen Städten und Gemeinden des IHK-Bezirkes Frankfurt am Main zum Teil deutlich.
Zum Vergleich: Seit dem Jahr 2011 ist der Bestand an Wohnungen in Frankfurt am Main um 9,7 Prozent, im Hochtaunuskreis um 3,9 Prozent und im Main-Taunus-Kreis um 5,3 Prozent gestiegen. In Kelkheim erhielten 2011 noch 56 Wohngebäude eine Baugenehmigung, 2020 waren es nur noch 48. Der Durchschnitt 2011-2020 liegt bei 47 genehmigten Wohngebäuden. Anders die Lage bei der Baugenehmigung von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Gab es 2011 69 Baugenehmigungen, waren es 2020 121. Hier liegt der Durchschnitt 2011-2020 bei 92 erteilten Baugenehmigungen. Der angesprochene Verzug bei der Bautätigkeit macht auch vor Kelkheim nicht Halt. Wurden 2011 noch 70 Wohngebäude und 86 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden fertiggestellt, so sank diese Zahl 2020 rapide auf 22 fertiggestellte Wohngebäude und 44 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden.
Die Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt bleiben bestehen: Ohne die spürbare Vergrößerung des Wohnungsangebotes im Außenbereich werden Bodenpreise, Kaufpreise und Mieten nicht wirkungsvoll sinken. Zudem kommen mit den steigenden Rohstoff- und Energiepreisen sowie den Material- und Lieferengpässen und dem Fachkräftemangel insbesondere auf die Baubranche weitere Risiken hinzu.
Diese Ergebnisse bestätigt auch die im November 2021 durchgeführte Umfrage der Frankfurter Immobilienbörse: Die anhaltende Kluft zwischen Angebot und Nachfrage zusammen mit den aktuellen Herausforderungen auf dem Rohstoffmarkt und dem Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft wird auch in den kommenden Monaten dafür sorgen, dass die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main angespannt bleibt.