Königstein (as) – Die Zukunft des Kurbades bleibt auch im neuen Jahr ein Hauptthema für die Königsteiner Politik. Gleich in der ersten Gremienrunde – die mit der Stadtverordnetenversammlung am Donnerstag dieser Woche (19 Uhr, Haus der Begegnung) abgeschlossen wird – stehen die Planungen der Stadt und ihrer Kur GmbH wieder weit oben auf der Tagesordnung. Während die Stadt mittlerweile an einer sogenannten Konzeptausschreibung für das Bad samt der Grundstücke zwischen Adelheid- und Hugo-Amelung-Straße feilt, um für die Sanierung des Kurbades und die Entwicklung des gesamten Areals Investoren zu finden, hatte die städtische Kur GmbH längst eine eigene Planung in Auftrag gegeben.
Deren Geschäftsführer Thomas Rausch hatte am vergangenen Mittwoch im Bau- und Umweltausschuss erstmals die Gelegenheit, öffentlich die Umbau- und Sanierungspläne für das bald 50 Jahre alte Kurbad zu präsentieren. Die Planung stammt von den 4A Architekten in Stuttgart – eine Gruppe, die sich unter anderem auf die Revitalisierung von Hallen- und Freibädern spezialisiert hat. Sie kann nach Abschluss der sogenannten Leistungsphase 3 jetzt auch mit detaillierten Entwürfen und der damit verbundenen Kostenrechnung konkretisiert werden.
Letztere lag bereits in der Stadtverordnetenversammlung im November 2025 vor und sorgte mit veranschlagten Sanierungskosten von 60 Millionen Euro (wobei selbst bei Maximalförderung ein städtischer Eigenanteil in Höhe von 39 Millionen Euro verbleiben würde) dafür, dass sich die Mehrheit der Stadtverordneten auf Empfehlung des Magistrats für den Einstieg in die Konzeptausschreibung entschied. Die zugrunde liegende Planung lag damals aber nur einem exklusiven Personenkreis vor.
Was jetzt bei den Schilderungen Rauschs und der Betrachtung der Ansichten und Grundrisse viel deutlicher wurde, ist die geplante Weiterentwicklung des Kurbades. Es handelt sich nicht mehr um eine Sanierung des Altbestandes, für die vor zehn Jahren noch elf Millionen Euro angesetzt worden waren – „eine Maßnahme, die heute schon 22 Millionen Euro kosten würde“, wie Rausch mit Blick auf die um 71 Prozent gestiegenen Baukosten und die einkalkulierten Baunebenkosten ausführte.
Das Kurbad würde nach den vorliegenden Plänen einen rückseitigen Anbau für ein 12,5 x 9 Meter großes Lehrschwimmbecken erhalten, das eine direkte Verbindung zum etwas veränderten Babyschwimmbecken hätte. Durch einen Hubboden könnte die Bodentiefe von 0 auf 2 Meter verändert werden, was Babyschwimmen, Aquakurse, aber auch Veranstaltungen ohne Wasser ermöglichen würde. Dieser neue Teil wäre die einzige größere Änderung an der Kubatur des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes. Größte Veränderung wäre aber die Erweiterung der Saunalandschaft auf 2.500 Quadratmeter, verteilt auf zwei Ebenen. Auf der Ebene des Ruheraums im 3. Obergeschoss würde eine 70 Quadratmeter große Panoramasauna mit Blick auf die Königsteiner Burg entstehen, darunter in einem neuen Zwischenstockwerk eine Kaminbar, eine „Keltensauna“, Ruhezonen und der Saunagarten. „Die Sauna ist unsere Cash-Cow“, sagte Rausch zu den Plänen.
Während sich am Hallen- und Außenbecken nichts ändern würde – im Außenbereich ist Solewasser zur Betonung des Kurcharakters ein Thema –, gibt es größere Verschiebungen bei der Raumnutzung. So würde der Kassenbereich ins Erdgeschoss wandern. Der alte Kassentresen im 1. OG, der ebenfalls unter Denkmalschutz steht, würde zu einem Föhnbereich mit Wertfächern umgebaut, berichtete Rausch von intensiven Abstimmungen mit den Denkmalschutzbehörden. Verbesserungen sind auch bei den erweiterten Sozialräumen, um gesetzliche Standards zu erfüllen, bei den Räumen für die DLRG und den Umkleiden geplant. Hier würde erstmals eine Trennung nach Tarifzonen für Schwimmbad und Sauna erfolgen. Gezahlt werden soll bargeldlos per Chipkarte, auf die auch die Speisen und Getränke im vergrößerten Restaurant gebucht würden.
Weniger sichtbar, aber ebenfalls elementar ist die geplante neue Technik: Diese beginnt mit der Zisterne samt Rückspülbecken, die zum Bewässerungskonzept im Rahmen der Umgestaltung der Stadtmitte gehört. Technisch geht es weiter mit der maximalen Nutzung von Photovoltaik auf begrünten Dächern und endet bei der Heizungstechnik. Geplant ist ein Blockheizkraftwerk, das sowohl mit Gas als auch auf Wasserstoffbasis betrieben werden kann. Der durch einen sogenannten Neutralisator aus Sonnenenergie erzeugte Wasserstoff, der wie das Chlorgas in Flaschen gelagert würde, habe Priorität gegenüber der Verbrennung von Gas. Klimaneutralität – bei einem Schwimmbad schwer zu erreichen – sei angestrebt. Rausch sprach von einer ganz neuen Technologie, die als Pilotprojekt gefördert und gesteuert werde. Bisher hat das Kurbad 4,8 Millionen Kilowattstunden Strom und 850 Kubikmeter Gas pro Jahr benötigt.
Rausch machte aber auch ganz andere Zahlen auf, gab zu, sich darüber geärgert zu haben, dass die Summe von 60 Millionen Euro bisher die Debatte dominiert hätte. Wenn die Grundstücke im nördlich gelegenen Wiesengrund zum ursprünglich angesetzten Quadratmeterpreis verkauft würden – und nicht zum gemittelten geringeren Preis in der Ausschreibung des Gesamtareals – würden den Kosten Einnahmen von 16 Millionen Euro gegenüberstehen. Dann würde das Kurbad – immer die maximale öffentliche Förderung von 33 Prozent angenommen – die Stadt nur noch mit 23 Millionen Euro belasten, das wären jährlich noch 1,4 Millionen Euro für Zins und Tilgung bei einer Finanzierung über 30 Jahre (gegenüber den zuletzt von der Stadt angenommenen 2,3 Millionen).
Und die Stadt hätte immer noch ein Kurbad in ihrem Besitz, stellte Rausch auf Nachfrage fest. Auch sei der Verlust im vergangenen Jahr auf 1,2 Millionen Euro gedrückt worden, im Vergleich etwa mit den 2,4 Millionen Euro, die die Stadt Idstein mit dem Tournesol-Bad jährlich an Miesen mache und das dennoch nach dem Brand vor einigen Jahren wieder aufgebaut wurde. „Es wird nirgends ein Schwimmbad geben, das keinen Verlust macht“, sagte der Geschäftsführer. Und: „Wir werden bis zuletzt kämpfen.“
Verkauf statt Erbpacht angestrebt
Aktuell stehen die Zeichen aber eindeutig auf Verkauf, sofern die Stadt einen Investor findet, der sich mit einem annehmbaren Konzept dem Kurbad und dem Gesamtgebiet annehmen möchte. Und zwar nur noch auf Verkauf! Parallel – zumindest für einen Teil des Areals, auf dem das Kurbad steht – auch eine Vergabe nach Erbbaurecht anzustreben, was ja erst durch einen Antrag der FDP-Fraktion im vergangenen November nachträglich aufgenommen wurde, dürfte nach der Bauausschuss-Sitzung schon vor der Entscheidung durch die Stadtverordneten vom Tisch sein.
Die Stadt habe sich juristisch beraten lassen, so Bürgermeisterin Beatrice Schenk-Motzko (CDU). Dieses Konstrukt sei in einer Ausschreibung zwar möglich, aber problematisch. So wäre es etwa unzulässig, mit dem „Bestbieter nur die Variante Erbbaurecht zu verhandeln“. Auf jeden Fall verlängere diese Zweigleisigkeit die Dauer der Ausschreibung, „wo wir doch erstmal sehen wollen, ob es überhaupt Interessenten gibt“, wie die Bürgermeisterin sagte. Das Thema einer möglichen Insolvenz des Investors und der Zugriffsmöglichkeit der Stadt auf das Kurbad, welches ein Erbbauvertrag abgesichert hätte, könne auch noch durch Vertrag mit dem Investor gesteuert werden.
Die FDP wollte der Rückkehr zum ursprünglichen Antrag des Magistrats – also eine Konzeptausschreibung rein zum Verkauf – aber nicht vorbehaltlos hinnehmen. Im Kaufvertrag sei durch „die Einräumung von dinglichen Rechten sicherzustellen, dass der Fortbetrieb des Kurbades im Falle der Insolvenz des Betreibers unverändert gesichert ist oder (…) den Verkäufern ein dinglich gesichertes Rückkaufrecht zusteht“, so der Antrag von Franz Josef Nick.
Einen noch weitergehenden Antrag brachte die ALK im Ausschuss ein. Es sollte juristisch geprüft werden, welche Ausgestaltungsmöglichkeiten im Kaufvertrag bestehen, um die Stadt „schadlos“ zu halten, so Regina Krachowitzer-Galle. Im Antrag wurde in Punkt 1 die Sanierung binnen fünf Jahren, die öffentliche Zugänglichkeit des Bades an sieben Tagen mit je 13 Betriebsstunden (wie bisher) und die gesicherte Möglichkeit zum Rückkaufrecht mit einem festen Wiederverkaufswert genannt. Und in Punkt 2 die Konzeptausschreibung zurückzuziehen, bis die juristische Prüfung abgeschlossen ist.
Der FDP-Antrag und Punkt 1 des ALK-Antrags fanden in der Debatte grundsätzliche Zustimmung. „Das sei alles richtig und wichtig“, sagte die Bürgermeisterin, doch ginge insbesondere die Festlegung auf die vertraglichen Inhalte zum jetzigen Zeitpunkt. „fünf Schritte zu weit“. Die Stadt werde sich „keinesfalls unter Wert verkaufen“, so Schenk-Motzko. CDU-Fraktionschef Daniel Georgi meinte, man könne den FDP-Antrag „als Begleitantrag laufen lassen“, um ein Signal zu setzen für künftige Verhandlungen. Und Felix Lupp (SPD) reduzierte die Debatte auf den Punkt, dass es aktuell nur darum gehe, einen Fehler abzustellen und dann über eine Ausschreibung abzustimmen. Was auch der städtische Bau-Fachbereichsleiter Gerd Böhmig unterstrich: „Wir dürfen hier keinen Verkauf beschließen. Die Konzeptausschreibung ist ein städtebaulicher Wettbewerb.“ Deswegen habe man in der Beschlussfassung auch die Formulierung „Ein Verkauf wird angestrebt“ gewählt.
Was aber außer der ALK niemand wollte, war Punkt zwei von deren Antrag. Eine Verzögerung des Prozesses durch weitere juristische Prüfungen bis mindestens in den Mai, wenn sich die neue Stadtverordnetenversammlung nach der Kommunalwahl konstituiert hat, wäre die Folge, so Thomas Boller (CDU). Entsprechend fiel die Abstimmung aus: Während der ALK-Antrag mit vier Ja- bei sieben Nein-Stimmen aller anderen Fraktionen abgelehnt wurde, gab es mit dem umgekehrten Stimmenverhältnis ein Ja für den Magistratsantrag und den Ergänzungsantrag der FDP, der damit noch einzuarbeiten ist. Ein Ergebnis, das im Parlament kaum noch zu kippen sein wird.
Eine weitere Aussprache zu dem, was der Kur-GmbH-Chef gezeigt und berechnet hatte, gab es im Übrigen nicht mehr im Ausschuss. Als Plan B und Alternative zu einer irgendwann womöglich drohenden Schließung der Therme wird die Präsentation dennoch in den Schubladen bleiben. Auch wenn im Moment niemand aussprechen möchte, dass es im Zuge der Ausschreibung durchaus passieren könnte, dass Königstein keinen passenden Investor findet, der alle Wünsche der Stadt erfüllt.
